Finanzierungsratgeber

Finanzierungsratgeber 2017-10-17T11:11:04+02:00

Guter Rat rund um die Immobilienfinanzierung

Wissen, welche Kreditart am besten passt

Die persönlich geeignetste Kreditart für Ihren Immobilienwunsch finden – gewiss keine leichte Aufgabe für Sie. Guter Rat ist dabei zum Glück nicht teuer. Unser Finanzierungsratgeber hilft Ihnen einfach und direkt, die richtige Wahl zu treffen.

Mit der passenden Kreditart für die erforderliche Finanzierung sollten Sie sich frühzeitig beschäftigen. Nicht erst, wenn Sie die Wohnung, das Haus oder das Baugrundstück ganz nach Ihren Vorstellungen gefunden haben. Idealerweise weit vor dem Tag, an dem Ihr Kaufvertrag unterschriftsreif vorliegt. Denn Immobilienverkäufer und potentieller Kreditgeber wollen selbstverständlich vorab erfahren, ob sie es mit einem solventen Käufer zu tun haben.

Auch für Sie selbst ist die passend auf Sie zugeschnittene Finanzierung elementar wichtig. Erst ein fundiertes Konzept mit der geeigneten Kreditart gibt Ihnen die Sicherheit, heute und in Zukunft finanziell gut aufgestellt zu sein. Schließlich werden Sie die Zahlungen über Jahre hinweg begleiten. EIGENRAUM-Finanzierung berät Sie ganz persönlich, damit Sie die bei Ihrem Vorhaben den goldrichtigen Weg einschlagen.

Der richtige Kredit für Ihre Finanzierung

Das Angebot verschiedener Immobiliendarlehen ist auf einen Blick unüberschaubar und für Laien wohl auch unverständlich. Die enorme Finanzierungsbandbreite reicht über Annuitäten-, Volltilger-, Rückführungsoption-, Cap-, Konstant- und variable Darlehen bis hin zu Vollfinanzierung, Fremdwährungskredit und Wohnriester.

Kreditart

Wer weiß schon aus dem Stehgreif, welche Kreditart am besten auf die individuellen Gegebenheiten zugeschnitten ist. Und wer kann auf Anhieb sagen, worauf es bei Tilgung und Sollzinsbindung genau ankommt. Gut zu wissen, dass Sie mit unserer Unterstützung den erforderlichen Durchblick erhalten und die für Sie persönlich richtige Auswahl treffen.

Annuitätendarlehen mit konstanten Raten

Klassische Annuitätendarlehen erfreuen sich ungebremster Popularität. Aus gutem Grund. Eine gleichbleibende monatliche Rate gibt Darlehensnehmern über die gesamte Vertragslaufzeit Planungssicherheit. Der kontinuierlich sinkende Zins- und steigende Tilgungsanteil lässt sich für jeden Zeitpunkt bis auf die Nachkommastelle ausrechnen. Die nach Ablauf der Sollzinsbindung verbleibende Restschuld wird meist mit einer Anschlussfinanzierung zum dann aktuellen Zinssatz zurückbezahlt.

Die langfristige Sollzinsbindung kann sowohl ein Vorteil auch Nachteil sein. Je nachdem, welcher Sollzinssatz vereinbart wird und wie sich das Zinsniveau entwickelt. Ein vorzeitiger Ausstieg ist lediglich mit einem Sonderkündigungsrecht bei Festschreibungen größer als 10 Jahre nach §486 BGB möglich. Lassen Sie sich in jedem Fall von EIGENRAUM-Finanzierung kompetent beraten, was sinnvoll für Sie ist.

SollzinsbindungGebundener SollzinssatzEff. Jahreszins (PAngV)Monatsrate für
200.000,00 EUR
5 Jahre0,90 % pro Jahr0,90 % pro Jahr316,67 EUR
8 Jahre1,20 % pro Jahr1,21 % pro Jahr366,67 EUR
10 Jahre1,30 % pro Jahr1,31 % pro Jahr383,33 EUR
12 Jahre1,79 % pro Jahr1,81 % pro Jahr433,33 EUR
15 Jahre1,74 % pro Jahr1,78 % pro Jahr456,67 EUR
20 Jahre2,01 % pro Jahr2,03 % pro Jahr501,67 EUR
25 Jahre2,27 % pro Jahr2,29 % pro Jahr545,00 EUR

Pro Annuitätendarlehen:

  • gleichbleibende Monatsraten

  • unterschiedliche Darlehensangebote/Sollzinsbindungen

  • optionale Sondertilgungen

  • einfach kalkulier-/vergleichbar

  • individuell anpassbar

Contra Annuitätendarlehen:

  • langfristige Sollzinsbindungen

  • vorzeitiger Ausstieg durch Ablösung möglich.
    Jedoch mit finanzieller Entschädigung durch Vorfälligkeitsentschädigungen mit teilweise hohen Kosten.

Wer vorrangig vom Annuitätendarlehen profitiert: Annuitätendarlehen sind die erste Wahl für Darlehensnehmer mit ausgeprägtem Sicherheitsbewusstsein. Insbesondere, wenn mit gleichbleibenden finanziellen Verhältnissen, keinen größeren Geldzuflüssen sowie mit steigenden Bauzinsen gerechnet wird.

Vollfinanzierung für sofortiges Wohneigentum

Kein Eigenkapital gleich keine Baufinanzierung? So pauschal ist das sich nicht richtig. Die Vollfinanzierung stellt es gerade im derzeitigen Zinstief unter Beweis. Selbst einschließlich des für die vollständige Finanzierung verlangten Zinsaufschlags kostet sie nur wenig mehr als eine Finanzierung mit eingebrachtem Eigenkapital. Wägen Sie ab, ob sich diese Kreditart unterm Strich für Sie rechnet. Falls Sie davon ausgehen, dass das Zinsniveau wieder und die Immobilienpreise weiter steigen und das Ansparen eher magere Zinsen bringt, dann ist die Vollfinanzierung für Sie eine interessante Option. Sprechen Sie einfach mit EIGENRAUM-Finanzierung darüber.

Pro Vollfinanzierung:

  • sofortiges Wohneigentum

  • Ausnutzen der Niedrigzinsphase

  • frühzeitige Altersvorsorge

Contra Vollfinanzierung:

  • ohne Eigenkapital höherer Zinsaufschlag

  • ausreichende Bonität erforderlich

Für wen sich Vollfinanzierungen vorrangig eignen: Insbesondere für Darlehensnehmer, die über ausreichend liquide Mittel verfügen, diese jedoch lieber anderweitig einsetzen. Beispielsweise zur Kapitalanlage oder zur Aufstockung des Bausparguthaben oder der Lebensversicherung. Zusätzliche Sicherheiten, die sich positiv auf die Zinskonditionen auswirken.

Volltilgerdarlehen für punktgenaue Schuldenfreiheit

Wie der Name Volltilgerdarlehen schon andeutet, handelt es sich um einen Kredit, der am Ende der Vertragslaufzeit vollständig getilgt wird. Mit der Sonderform eines Annuitätendarlehens sind Sie zum festgelegten Zeitpunkt mit der entsprechenden Zinsfestschreibung und Tilgung schuldenfrei.

Das Ganze betrachten wie hier am Beispiel eines Darlehens über 200.000,00 Euro. Als Rahmenbedingungen wird eine eigengenutzte, bereits bestehende Wohnung ohne erhöhten Modernisierungsaufwand vorausgesetzt und das Darlehen
über eine Grundschuld und Auszahlung des Darlehensbetrages in einer Summe erstrangig abgesichert. Die Möglichkeit zur Sondertilgung wird dabei lediglich als Kündigungsrecht nach BGB bei einer Sollzinsbindung von länger als 10 Jahren eingeräumt. Als Bonitätsnachweis dienen in dem Fall ein einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation des Antragstellers, ein gesichertes Angestelltenverhältnis und ein nachhaltiger Objektwert von mindestens 277.777,78 Euro.

Die regelmäßigen monatlichen Raten zur Tilgung inklusive aller sonstigen Kosten richten sich nach dem gebundenen Sollzins und dem effektiven Jahreszins. Im genannten Beispiel ergibt sich diese Zahllast:

SollzinsbindungGebundener SollzinssatzEff. Jahreszins (PAngV)Monatsrate für
200.000,00 EUR
10 Jahre1,05 % pro Jahr1,06 % pro Jahr1.756,67 EUR
12 Jahre1,53 % pro Jahr1,60 % pro Jahr1.521,67 EUR
15 Jahre1,65 % pro Jahr1,66 % pro Jahr1.256,67 EUR
20 Jahre1,95 % pro Jahr1,97 % pro Jahr1008,33 EUR
25 Jahre2,20 % pro Jahr2,22 % pro Jahr868,33 EUR
20 Jahre2,01 % pro Jahr2,03 % pro Jahr501,67 EUR

Pro Volltilgerdarlehen:

  • sofortiges Wohneigentum

  • Ausnutzen der Niedrigzinsphase

  • frühzeitige Altersvorsorge

Contra Volltilgerdarlehen:

  • ohne Eigenkapital höherer Zinsaufschlag

  • ausreichende Bonität erforderlich

Wann der richtige Moment für ein Volltilgerdarlehen ist: Dieser richtet sich ganz nach der Zielsetzung des Darlehensnehmers. Wollen Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt, mit höheren Monatsraten schneller oder als älterer Darlehensnehmer noch vor der Rente schuldenfrei sein, dann empfiehlt EIGENRAUM-Finanzierung, ein Volltilgerdarlehen näher in Betracht zu ziehen.

Darlehen mit jederzeitiger Rückführungsoption

Ein Darlehen mit jederzeitiger Rückführungsoption stellt ein kündbares Festzinsdarlehen dar. Auch in diesem Spezialfall muss das Volltilgerdarlehen bis zum Ende der Vertragslaufzeit vollständig zurückgezahlt sein, um dann schuldenfrei zu sein. Die Rückführungsoption ermöglicht Ihnen jedoch, jederzeit ohne eine kostspielige Vorfälligkeitsentschädigung auszusteigen. Diese Flexibilität wird meist mit rund 0,25 % der Baufinanzierungsgesamtsumme als Zinsaufschlag oder einer entsprechenden Einmalgebühr eingepreist.

Pro Rückführungsoption-Darlehen:

  • maximale Flexibilität

  • gesicherte Sollzinsbindung

  • Ausstieg ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich

Contra Rückführungsoption-Darlehen:

  • Zinsaufschlag oder Einmalgebühr

Die Flexibilität eines Rückführungsoption-Darlehen zahlt sich aus: Insbesondere, wenn Sie als Darlehensnehmer nicht zu sehr an die gekaufte Immobilie gebunden sein oder eventuell umziehen wollen. EIGENRAUM-Finanzierung berät Sie genau dazu.

Konstant-Darlehen mit gleichbleibenden Raten

Sicherheit auf lange Sicht: Ein Konstant-Darlehen können Sie über mehr als 30 Jahre vereinbaren. Diese Form Volltilgerdarlehen kombiniert das Annuitätendarlehen mit einem Bausparvertrag. Mit Ihrer monatlichen Rate tilgen Sie zum einen den Kreditzins, zum anderen zahlen Sie in einen Bausparvertrag ein. Sobald dieser zuteilungsreif wird, fließt dieser Betrag zur Tilgung des Annuitätendarlehens ein. Das gilt ab diesem Zeitpunkt auch für den festen Anteil der Monatsrate, der bis dahin für den Bausparvertrag eingezahlt wurde.

Pro Konstant-Darlehen:

  • konstante, moderate Monatsraten

  • keine Anschlussfinanzierung nötig

  • kein Risiko steigender Zinsen

Contra Konstant-Darlehen:

  • vorzeitiger Ausstieg nicht möglich

  • nur selten Sondertilgungsoptionen

  • höhere Ansparrate für den Bausparvertrag

  • höhere Zinsen gegenüber kürzeren Laufzeiten

  • höhere Bearbeitungsgebühren und Abschlusskosten als beim Bausparvertrag

Welche Darlehensnehmer ein Konstant-Darlehen nutzen sollten: Alle, die auf eine eher niedrige monatliche Belastung und langfristig gleichbleibende Monatsraten Wert legen. Sie fühlen sich angesprochen? Dann unterhalten Sie sich mit EIGENRAUM-Finanzierung über das Thema Konstant-Darlehen für Ihre Immobilienfinanzierung.

Variable Darlehen für ein hohes Maß an Flexibilität

Bei variablen Darlehen spielt der dreimonatige bzw. auch sechsmonatige EURIBOR (European Interbank Offered Rate) die maßgebliche Rolle. Banken handeln und verrechnen unter dem transparenten, veröffentlichten Referenzzinssatz ihre Einlagen untereinander. Jeweils zum viertel- bzw. halbjährlichen Zinsanpassungstermin muss der Darlehensnehmer diesen bezahlen, kann zudem aber auch das Darlehen in beliebiger Höhe ganz oder teilweise tilgen. Lassen Sie sich von EIGENRAUM-Finanzierung beraten, ob dies eine interessante Option ist.

Pro variables Darlehen:

  • vollständige/teilweise Darlehenstilgungen möglich

  • transparente Zinskonditionen

  • günstigere Darlehen bei sinkenden EURIBOR

  • Umwandlung in ein Festzinsdarlehen möglich

Contra variables Darlehen:

  • erfordert ständiges Beobachten der Zinsentwicklung

  • teureres Darlehen bei steigendem EURIBOR

  • vergleichsweise hohe Bearbeitungsgebühr

Speziell für diese Darlehensnehmer eignen sich variable Darlehen: Falls Sie langfristig mit sinkenden Zinsen rechnen, mit variablen Gehaltsanteilen zur Darlehenstilgung beitragen und/oder jederzeit flexibel bleiben wollen, dann könnte Ihre Wahl auf ein variable Darlehen fallen.

Cap-Darlehen halten die Zinsen in Grenzen

Um gewappnet zu sein, wenn der Kreditzinssatz kräftige Sprünge macht, bieten sich
Cap-Darlehen an. Variable, an den EURIBOR (European Interbank Offered Rate) gekoppelten Kredite setzen den Zinsen feste Obergrenzen. Der dafür zu entrichtende Zinsaufschlag wird hierbei mit einem höheren Zins eingepreist, maximal bis zum vereinbarten Cap-Zinssatz. Was schließlich auch für ein Cap-Darlehen spricht: Trotz der höheren Sicherheit in der Finanzplanung bleiben Sie äußerst flexibel. Auch hier haben Sie die Möglichkeit, zum Zeitpunkt der viertel- bzw. halbjährlichen Zinsanpassung zur teilweisen oder gegebenenfalls auch vollständigen Darlehensrückzahlung sowie zur Umwandlung in ein klassisches Annuitätendarlehen mit festem Sollzins. EIGENRAUM-Finanzierung bespricht gern vertraulich mit Ihnen, ob Sich das in Ihrer persönlichen Situation empfiehlt oder nicht.

Pro Cap-Darlehen:

  • schützt vor zu hohen Zinsen

  • flexible Sondertilgungen möglich

  • günstigere Darlehen bei sinkendem EURIBOR

Contra Cap-Darlehen:

  • Gebühr für die vereinbarte Zinsobergrenze

  • Aufpreis rund zwei Prozent zum Einstandszins

Wem Cap-Darlehen die gewünschte Sicherheit vor zu hohen Belastungen gibt: Ein Cap-Darlehen kommt für Sie als Darlehensnehmer infrage, wenn Ihnen die höhere Flexibilität und die Sondertilgungsoptionen die entsprechende Gebühr Wert ist.

Fremdwährungskredite nutzen Währungsschwankungen aus

Fremdwährungskredite orientieren sich am LIBOR (London Interbank Offered Rate) des Landes, in dessen Währung das Darlehen aufgenommen wird. Durch Währungsschwankungen bergen sie zugleich Chance und Risiko in sich. Schätzen Sie die Währungs- und Zinsentwicklung richtig ein, wird der Kredit unterm Strich günstiger. Allerdings muss eine Währungsspekulation nicht aufgehen. Auch den variablen Fremdwährungskredit können Sie bei jeder viertel- bzw. halbjährigen Zinsanpassung des LIBOR teilweise oder vollständig zurückzahlen.

Pro Fremdwährungskredit:

  • Ausnutzen von Währungsschwankungen

  • geringere Kreditzinsen in der Fremdwährung möglich

  • flexibler durch regelmäßige Tilgungsmöglichkeit

Contra Fremdwährungskredit:

  • fällige Umtauschkosten und Gebühren

  • Kostenrisiko bei Währungsschwankungen

  • höheres Zinsrisiko durch kurze Sollzinsbindung

Wer von Währungsschwankungen bei Fremdwährungskrediten insbesondere profitiert: Als risikofreudiger Darlehensnehmer mit ausgezeichneter Bonität und hohem Eigenkapitaleinsatz bei Darlehenssummen ab 100.000 Euro ist diese Kreditart für Sie sicher eine Überlegung wert. Ziehen Sie am besten EIGENRAUM-Finanzierung mit in Ihrer Gedankenspiele ein.

KfW-Darlehen fördern den Kauf mit mehreren Programmen

So unterschiedlich Immobilienwünsche auch sein mögen, oft können Sie die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) miteinbeziehen. Die Körperschaft des öffentlichen Rechts fördert, Wohnraum zu schaffen und zu modernisieren, ins Energiesparen zu investieren sowie selbstgenutzte Immobilien zu bauen bzw. zu kaufen. Dazu wurden von der KfW versciedene Förderprogramme aufgelegt, die von Banken vergeben werden. EIGENRAUM-Finanzierung stellt ihnen diese vor.

KfW Programm 124: Wohneigentumsprogramm

Beim Kauf selbstgenutzten Wohneigentums werden der Kaufpreis, die Instandsetzungs-, Umbau- und Modernisierungskosten, die Kaufnebenkosten (z. B. Notar- oder Maklergebühren) sowie die Grunderwerbsteuer gefördert. Beim Neubau selbstgenutzter Eigenheime oder Eigentumswohnungen sind es die Grunderwerbsteuer, die Baumaterial- und Bauarbeitskosten, die Baunebenkosten (z. B. Makler- und Notargebühren, Energieberater-, Bauberater- und Architektenhonorare) und der Preis für den Grundstückskauf. Letzterer darf zum Zeitpunkt des Antragseingangs bei der KfW jedoch maximal sechs Monate zurückliegen.

KfW-Programm 153: Energieeffizient Bauen

Beim KfW-Energieeffizienzhäusern der Kategorien 55, 40 und 40 Plus wird beim Kauf der Immobilienpreis ohne die Grundstückskosten gefördert. Beim Neubau sind es die Bau-, Planungs-, Beratungs- und Baubegleitungskosten sowie die Baunebenkosten ohne die Grundstückskosten.

Pro KfW-Darlehen:

  • KfW-Anteil wird dem Hauptdarlehen oft nicht zugerechnet

  • häufig günstigere Zinskonditionen

Contra KfW-Darlehen:

  • wird nicht von allen Banken angeboten

  • verzögerter Schuldenabbau durch tilgungsfreies Startjahr

  • eigeschränkte Zinsfestschreibung

Für wen sich KfW-Kredite auszahlen: Zum Einen Darlehensnehmer, die ins selbstbewohnte Eigenheim investieren möchten. Zudem Modernisierer, die förderberechtigte Maßnahmen vornehmen wollen.

Wohn-Riester für stattliche staatliche Hilfe

Auch bestehende und neu abgeschlossene Riester-Verträge leisten einen Beitrag, selbstgenutztes Wohneigentum zu bauen oder zu kaufen. Die staatliche Förderung erlaubt es Ihnen, Darlehen nicht erst nach Zuteilung des Bausparvertrages, sondern sofort zu tilgen. Die staatlichen Zuschüsse erhalten Sie aber nur in voller Höhe, wenn Sie 4 % Ihres Vorjahresbruttoeinkommens zur Tilgung inklusive Zulagen in das Riester-Darlehen einzahlen. Riester-Beiträge ersparen Ihnen kostspielige Kreditzinsen und lassen sich darüber hinaus für Ledige bzw. Verheiratete bis zu 2.100/4.200 € bei der jährlichen Steuererklärung als Sonderausgaben absetzen.

Pro Wohn-Riester:

  • je Erwachsenem 154 € Zulagen pro Jahr

  • je Kind (vor/nach 2008 geboren) 185/300 € pro Jahr

Contra Wohn-Riester:

  • an staatliche Auflagen gebunden

  • nachgelagerte Besteuerung

Für wen sich Wohn-Riester lohnt: EIGENRAUM-Finanzierung empfiehlt die staatliche Förderung zukünftigen Wohneigentümern, die sich die die ihr Darlehen sofort tilgen wollen und die steuerliche Vorteile einer Absetzung als Sonderausgaben nutzen können.

Die Tilgungsrate individuell ansetzen

Die Tilgung stellt für viel Darlehensnehmer ein Rätsel dar. EIGENRAUM-Finanzierung möchte an dieser Stelle zur Aufklärung beitragen. Schauen wir uns die Tilgung bei gleichbleibenden Monatsraten an. Monat für Monat steigt ihr Anteil innerhalb der Darlehensrückführung, da der Anteil an Zinszahlungen sinkt. Und das bis zur allerletzten Rate, die den letzten Rest des Darlehens vollständig tilgt.

Bei der Tilgung stets das rechte Maß zu finden, ist in jedem Fall eine individuelle Angelegenheit. Die Rahmendaten setzen zuallererst die verfügbaren finanziellen Mittel. Als Richtschnur empfehlen wir, für die Darlehensfinanzierung rund 40 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens heranzuziehen. Auch der Blick auf die aktuellen Kreditzinsen erweist sich als hilfreich in der Entscheidungsfindung.

Unser Tipp zur Wahl der Tilgungsrate: Eine ausgewogene Balance stellt eine Anfangstilgung von über 1 bis 3 % bei Bauzinsen unter 5 % Prozent dar. Je höher Sie die Tilgung ansetzten, desto kürzer die Laufzeit des Darlehens.

Die Sollzinsbindung richtig festlegen

Fünf Variablen, ein große Unbekannte: Wir sprechen über die wesentlichen Komponenten, die bei der Wahl des gebundenen Sollzinses entscheidend sind. Diese sind persönliches Einkommen, individuelles Sicherheitsbedürfnis, eigene Risikobereitschaft, wirtschaftliche Erwartungen und gewünschtes Zahlungsende.

Persönliches Einkommen

Gestattet Ihnen Ihre Einkommenssituation Ihre Finanzierung frei zu gestalten? Dann nutzen Sie es aus und setzen Sie auch auf kurz- und langfristige Sollzinsbindungen.

Individuelles Sicherheitsbedürfnis

Je größer der Immobilienwunsch, desto größer oft auch der Wunsch nach Sicherheit. Dem Schutz vor zu hohen Monatsraten tragen lange Sollzinsbindungen Rechnung.

Eigene Risikobereitschaft

Sie rechnen dem Zufluss finanziellen Mittel oder Änderungen der Kapitalmärkte? Agieren und profitieren Sie mit variablen Krediten und kurze Sollzinsbindungen.

Wirtschaftliche Erwartungen

Sie sind überzeugt, dass die Wirtschaft weiter wächst und somit auch die Zinsen zwangsläufig steigen? Sichern Sie sich Sollzinsbindungen mit bis zu 30 Jahren.

Gewünschtes Finanzierungsende

Richten Sie Ihre Sollzinsbindung von Anfang an auf das Darlehensende aus. Setzen Sie zur fristgerechten Rückzahlung auch feststehende freie Mittel ein.

Bei marktüblichen Sollzinsbindungen bis zu 30 Jahren fallen die fixierten Kreditzinsen besonders stark ins Gewicht. Umso mehr, wenn der Sollzins zu hoch vereinbart wurde. Das Ende der Zahlung muss nicht das Ende der Finanzierung bedeuten. Häufig muss eine verbleibende Darlehensschuld über einen Anschlusskredit finanziert werden.

Unser Tipp zur Wahl des Sollzinses: Nutzen Sie die vielfältigen Möglichkeiten, Ihr Finanzierung mit der passenden Sollzinsbindung maßgeschneidert für sich zu gestalten. EIGENRAUM-Finanzierung hilft Ihnen, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

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