Bauherrenratgeber

Bauherrenratgeber2017-09-17T09:18:50+02:00

Tipps, die den Hausbau sicherer machen

So läuft Ihr Bauvorhaben wie geplant

Bauherren – was selbstverständlich auch bauwillige Frauen und Familien einschließt – stehen vor einer gewaltigen Herausforderung: Es gilt, den Hausbau Stein für Stein zu stemmen, aber auch alles Drumherum. Und das ist nicht gerade wenig.

Vielfältige Aufgaben stehen für Bauherren auf der Agenda: Der Bauträger und der Versicherungsschutz will richtig gewählt sein. Die Baunebenkosten und die Eigenleistung sind realistisch einzuschätzen. Als wäre all das nicht genug, müssen sich Bauherren dann auch noch mit in der Regel unvertrautem Terrain wie Bauwerkvertrag, Grundstückskauf, Erbbaurecht oder Grundbuch befassen.

Gut, dass ein Hausbau meist eine einmalige Angelegenheit bleibt. Noch besser, dass EIGENRAUM-Finanzierung Sie dabei tatkräftig unterstützt. Denn eine rundum sichere finanzielle Grundlage ist die vielleicht wichtigste Basis. Ohne solide Baufinanzierung würde jedes noch so schöne Bauvorhaben in sich zusammenfallen wie ein Kartenhaus.

Fachkundig, engagiert und sehr persönlich stehen wir jetzigen und künftigen Bauherren hilfreich zur Seite. Bereits hier mit dem Bauherrenratgeber. Lesen Sie einfach weiter – gewiss ist auch der ein oder andere gute Tipp für Sie darunter.

Hausbau von Anfang an richtig kalkulieren

Was kostet es Bauherren am Ende wirklich, ein Haus zu bauen? Ohne gründliche Vorbereitung auf jeden Fall unnötig Geld, Zeit und Nerven. Darum sollten Sie Ihr Bauvorhaben bestens präpariert angehen. Insbesondere unter finanziellen Aspekten.

Setzen Sie die erforderlichen Mittel der Baufinanzierung lieber zu hoch als zu niedrig an. Schließlich kann Ihr Bauvorhaben durch alles Mögliche ungeplant ins Stocken geraten. Beispielsweise, wenn sich eine Baugenehmigung verzögert. Oder wenn die Bauarbeiten wetterbedingt unterbrochen werden müssen, was Überstunden am Bau zur Folge hat. Oder auch, wenn in der Bauphase der Wunsch entsteht, hier und da Extras einzubauen. Ändern kann man prinzipiell alles, es kostet eben nur mehr.

Kalkulation Baunebenkosten

Entscheidend ist letztlich, wie sich der Gesamtpreis für den Hausbau in der Höhe der Baufinanzierung niederschlägt. Ja nach Einkünften, Bonität und Immobilienwert gestaltet sich diese variabel. Dieser monatliche Betrag muss mit Ihren Einnahmen und Ausgaben in Einklang stehen.

Um Ihren finanziellen Spielraum nicht zu knapp zu bemessen, gibt Ihnen EIGENRAUM-Finanzierung diesen Tipp: Setzen Sie monatlich etwa ein Viertel bis maximal der Hälfte Ihres monatlichen Nettogehalts an. Damit können Sie als Bauherr gut leben und schlafen, darauf können Sie langfristig bauen.

So finden Sie den richtigen Bauträger

Ihr Entschluss steht: Sie wollen Hausherr etwas ganz Eigenen werden. Als Bauherr müssen Sie in diesem Zusammenhang jedoch nicht in Personalunion agieren. In der Funktion ist ein erfahrener Bauträger eine hervorragende Alternative. Er bringt seine Expertise ein, Immobilien auf eigenen oder fremden Grundstücken neu zu errichten und schlüsselfertig zu übergeben.

Wann Sie den Vertrag mit dem Bauträger abschließen, bleibt prinzipiell freigestellt. Üblicherweise geschieht dies bereits vor Baubeginn. Auch die Zahlungsmodalitäten gestalten sich je nach Bauträger völlig flexibel. Meist wird jede Bauphase einzeln abgerechnet, mitunter aber auch erst nach kompletter Fertigstellung der Immobilie.

Maß aller Dinge ist die detaillierte Baubeschreibung mit sämtlichen Leistungen und Materialien. Ein wichtiges Dokument, um die Angebote verschiedener Bauträger objektiv vergleichen zu können. Enthält sie lückenlos alles? Fehlt etwas, kommen am Ende weitere Kosten für die erforderlichen Baumaterialen und Bauarbeiten hinzu. Als Experte für die Baufinanzierung nimmt EIGENRAUM-Finanzierung die Baubeschreibung gerne kritisch unter die Lupe.

Kriterien zur Bauträgerauswahl:

  • Fachliches Know-how

  • Vorzeigbare Referenzen

  • Regionale Verwurzelung

  • Qualitativer Anspruch

  • Bonität und Reputation

Die Beantwortung u. a. der folgenden Fragen deckt auf, ob ein Bauträger eine gute Wahl darstellt. Seit wann ist der Bauträger im Immobiliensektor aktiv? Können Sie Referenzobjekte des Bauträgers besichtigen? Beauftragt der Bauträger für die Gewerke Firmen aus der Region oder aus dem Ausland? Verwendet der Bauträger durchweg qualitativ hochwertige, zugelassene Baumaterialien? Welche Bonität genießt der Bauträger bei Bankinstituten – übernehmen sie gegebenenfalls gar eine Gewährleistungsbürgschaft? Wie beurteilen frühere Auftraggeber und Baufirmen die Zusammenarbeit mit dem Bauträger? Sehen Sie auch auf Bewertungsportalen nach.

Da häuft sich einiges an: Baunebenkosten

Für Gerichtsgebühren fallen bis zu 2,5 % des Kaufpreises an. Die Grunderwerbssteuer schlägt mit 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises für das Grundstück noch stärker zu Buche. Die Prozentsätze werden von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich festgelegt.

Darüber hinaus sind die Erschließungskosten für Bauherren obligatorisch. Das Grundstück will an die Kanalisation, den öffentliche Straßenverkehr sowie die Strom-, Frischwasser- und ggf. Gasversorgung angebunden sein. Empfehlenswert ist außerdem der passende Versicherungsschutz bereits für die Bauphase. Im Falle eines Falls sind so die Risiken beim Hausbau abgedeckt.

Übersicht der Baunebenkosten:

  • Grunderwerbssteuer

  • Notargebühren

  • Gerichtsgebühren

  • Erschließungskosten

  • Versicherungskosten

  • Maklerprovision

Bei der Maklerprovision sind bis zu 6 % des Kaufpreises üblich. Auch dies wird bundesländerweit differenziert gehandhabt. Beim Privatkauf ohne Maklerhilfe entfällt diese Vermittlungsprovision. Davon möchte Ihnen EIGENRAUM-Finanzierung jedoch dringend abraten. Warum sollten Sie sich für den meist einmaligen Immobilienkauf all das spezifische Fachwissen aneignen? Auf unsere Expertise können Sie direkt bauen.

Sicher ist sicher – erst recht beim Hausbau

Ohne gesunde finanzielle Absicherung sollte man kein Bauvorhaben angehen. Im Wesentlichen bestehen die Risiken darin, dass einem selbst, den Helfern, den Bauarbeitern und Handwerkern sowie am Baumaterial oder am Gebäude etwas passieren kann. All das verlangt nach vorbeugendem Versicherungsschutz.

Übersicht der Versicherungen für Bauherren:

  • Bauherrenhaftpflichtversicherung

  • Bauhelferunfallversicherung

  • Bauleistungsversicherung

Eine sinnvollerweise abgeschlossene Bauherrenhaftpflichtversicherung greift, falls Passanten oder Anwohner auf der Baustelle verunglücken. Daraus resultierende Ansprüche auf Schadenersatz muss der Eigentümer also nicht selbst begleichen. Mit einem Verhältnis von rund 1:1.000 von Versicherungskosten zu Immobilienkaufkosten ist die bei der Haftpflichtversicherung für Bauherren vergleichsweise günstig. Die gesamte Bauphase ist für ein Objekt z. B. im Wert von 300.000 Euro mit bereits 300 Euro geschützt. Die abgedeckte Zahlungssumme bei Personenschäden sollte zur Sicherheit hoch angesetzt werden – drei Millionen Euro oder mehr sind hier durchaus angemessen.

Beim Hausbau auf fleißige Bauhelfer zählen zu können, ist eigentlich unbezahlbar. Ganz gleich, ob sie die Hilfe von Freunden und Bekannte, alten oder neuen Nachbarn tatsächlich finanziell honorieren – eine private Bauhelferunfallversicherung springt Im Falle eines Falles ein. Für einmalig rund 250 Euro leistet sie dann lebenslange Rentenzahlungen bzw. Einmalabfindungen bei Tod oder Invalidität. Sie sind also gut beraten, eine Bauhelferunfallversicherung abzuschließen. Ansonsten nimmt die hier zuständige Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft Sie bei Unfällen und deren Folgen ganz allein in Regress.

Auch beim Bauen geht hier und da etwas kaputt. Sei es das Baumaterial oder am Gebäude. An ausreichenden Schutz durch eine Bauleistungsversicherung sollte unbedingt gedacht werden. Sie federt unvorhergesehene Schäden finanziell während der gesamten Bauzeit (maximal zwei Jahre) finanziell für Sie ab. Beispielsweise durch Diebstahl, Sturm, mutwillige Zerstörung sowie auch durch Handwerker und Bauarbeiter. Versichert sind für lediglich rund ein Tausendstel der Bausumme sämtliche Bauleistungen und -materialen.

Eigenleistung kann an die eigene Substanz gehen

Verständlich, dass Sie sich mit großen Enthusiasmus ins Projekt Hausbau stürzen. Ebenso, dass Sie Ihren ganz persönlichen Anteil am Bau des Eigenheims haben wollen. Nicht zuletzt, weil Sie mit viel Eigeninitiative auch viel Geld sparen können. Nur sollten Sie dabei mit Ihren Kräften vernünftig haushalten.

Das Bauvorhaben über längerer Zeit nach Feierabend und am Wochenende selbst rasch voranzubringen, kostet reichlich Energie und jede Menge Zeit. Das gesunde Maß lautet: am Ende ein wenig erschöpft sein und dauerhaft rundum glücklich.

Ihr handwerkliches Geschick in allen Ehren – die Fachleute der einzelnen Gewerke haben ihr Handwerk nicht umsonst von Grund auf gelernt und in jahrelanger Arbeit perfektioniert. Seien Sie auch hier realistisch in der Einschätzung, was Sie selbst leisten können – und was nicht. Schätzt man die individuelle Leistungsfähigkeit zu hoch ein und erbringt selbst weniger als geplant, erhöhen sich die Baukosten. Gegebenenfalls muss auch nachfinanziert werden.

Im Rahmen Gesamtkalkulation ist Ihre geplante Eigenleistung nicht unerheblich. EIGENRAUM-Finanzierung findet für Sie den passenden Kreditpartner, der sie fair bei der Kreditvergabe einrechnet.

Der Bauwerkvertrag schafft Klarheit

Dem Bauwerkvertrag sollten Sie besonders hohe Bedeutung beimessen. Einerseits, weil er alle wesentlichen Fakten und Zuständigkeiten rund um den Hausbau dokumentiert. Andererseits, weil Sie sich rechtlich auf das darin präzise Festgelegte berufen können. Nicht nur in der Planungs- und Bauphase, sondern vor allem auch nach dem Einzug ins neue Eigenheim. Vermeiden Sie von vornherein formelle Fehler in Ihrem Bauwerkvertrag – sprechen Sie mit EIGENRAUM-Finanzierung und/oder Ihrem juristischen Beistand.

Wesentliche Punkte eines Bauwerkvertrags:

  • Schriftform

  • Bauunternehmer

  • Leistungsbeschreibung

  • Festpreis

  • Gewährleistung

  • Verjährungsfrist

Auch wenn es eine schöne Tradition ist, Dinge per Handschlag zu regeln – der Bauwerksvertrag bedarf unbedingt der Schriftform. Nur so sind die mündlichen Vereinbarungen und Absprachen unmissverständlich schwarz auf weiß nachzulesen. Ein elementares Beweismittel im Falle von juristischen Auseinandersetzungen.

Selbst dies wurde schon vergessen: Der Bauunternehmer muss im Bauwerksvertrag benannt sein. Zuvor jedoch sollte er jedoch erst sorgfältig hinsichtlich Expertise und Seriosität geprüft werden. Alle Leistungen sollten exakt beschrieben sein. Detailliierte Angaben bis hin zu den jeweiligen Herstellern von Baumaterialien, -produkten und Ausstattungen verhindern, dass Sie lediglich gleichwertigen Ersatz erhalten.

Die wichtigste Konstante im Bauwerksvertrag ist der Festpreis, um sicher kalkulieren zu können. Ob Gesamtbaukosten oder Finanzierungsbedarf, alles hängt davon ab. Unterschreiben Sie keine einzige Klausel, die allein Ihnen eventuell anfallende Zusatzkosten oder auch überhöhte Abschlagszahlungen nach Beendigung einzelner Bauabschnitte aufbürdet. Auf die Wortwahl kommt es an: Erst wenn das Werk abgeschlossen ist, wird für die erbrachte Leistung gezahlt.

Der Faktor Zeit spielt eine entscheidende Rolle. Der Bauwerkvertrag benennt die verbindlichen Fristen und gegebenenfalls auch Strafgebühren, falls diese durch außerplanmäßige Verzögerungen am Bau überschritten werden. Auch hier gibt es einen recht bedeutenden Unterschied. Während Ihnen das Bürgerliche Gesetzbuch eine fünfjährige Verjährungsfrist einräumt, gewährt Ihnen die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen deutlich weniger. Kurz: BGB schlägt VOB.

Ein Grundstück ist ein weites Aufgabenfeld

Grundstücke haben ihren Preis. In Ballungszentren und exponierten Lagen umso mehr. Der Auswahl des ins Budget passenden Grundstücks kann darum gar nicht genug Wert beigemessen werden.

Achten Sie unbedingt darauf, welche Daten und Fakten hinter dem bebauten und unbebauten Grundstücken stehen. Zu klären ist in erster Linie, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht besitzt und bei einem anstehen Verkauf nutzen will. Die Frist nach Kenntnisnahme beträgt dabei zwei Monate. Sicherheit bietet hier der Kaufverzicht der Gemeinde samt entsprechender Anmerkung im notariellen Kaufvertrag.

Entscheidende Parameter beim Grundstückskauf:

  • Vorkaufsrecht

  • Baulasten

  • Grunddienstbarkeiten

  • Bodenbeschaffenheit

  • Altlasten

Im Baulastenverzeichnis der Gemeinde finden Sie Auflagen für das Grundstück. Beispielsweise Bäume nicht zu fällen, Fluchten zu schaffen, oder Abstände zu Nachbarn einzuhalten. Im Grundbuch finden Sie hingegen Angaben zu den Grunddienstbarkeiten. Die darin eingeräumten Rechte können für Sie spürbare Folgen haben. Den Nachbarn kann etwa erlaubt sein, über das Grundstück zu gehen und Versorgungsleitungen zu legen. Oder Sie müssen den nächtlichen Lärm angrenzender Gaststätten, die Geruchsbelästigung von landwirtschaftlichen Betrieben oder auch andere Unliebsamkeiten stillschweigend hinnehmen.

Den Untergrund des Grundstücks gilt es besonders genau anzusehen. Wie steht es um den Boden und das Grundwasser? Sind bereits bestehende oder zu erwartende Verunreinigungen kostspielig zu beseitigen?

Was Ihnen EIGENRAUM-Finanzierung in diesem Kontext rät: Dokumentieren Sie alles im Kaufvertrag: So halten Sie sich alle Möglichkeiten offen, den Verkäufer später gegebenenfalls in Regress zu nehmen.

Mit der Erbpacht zum Eigenheimbesitzer

Eine eigene Immobilie auf einem fremden Grundstück – ein Erbpachtvertrag macht es möglich. Im Grunde genommen ist eine clevere Kombination aus Besitzrecht ohne Eigentumsrecht. Üblicherweise wird eine Laufzeit von 99 Jahren vereinbart, alles Weitere wird zwischen Grundstückeigentümer und Erbpachtberechtigten individuell geregelt. Der im Erbpachtvertrag festgelegte Zins für die regelmäßigen Zahlungen orientiert sich dabei am Grundstückswert und meist auch dem Lebenshaltungsindex.

Themen innerhalb der Erbpacht:

  • Laufzeit und Zins

  • Grundstückankauf

  • Hauswiederverkauf

  • Grundschuldeintragung

  • Zwangsversteigerung

Oft sind es die Gemeinden selbst, die mit einer Erbpacht verbundenen Grundstücke offerieren. Aber auch Stiftungen und Kirchen verhelfen mit dem veräußerlichen und vererblichen Recht dem Wunsch nach Eigenheimbesitz zur Wirklichkeit. Und das, ohne selbst Grundstückeigentümer zu werden.

EIGENRAUM-Finanzierung findet: Gerade in stark gefragten Gegenden mit sehr hohen Grundstückspreisen ist die Erbpacht eine interessante Option.

Das Grundbuch bringt Erhellendes ans Licht

Das Grundbuch ist kein Buch mit sieben Siegeln. Ganz im Gegenteil. In das beim Amtsgericht geführte öffentliche Register kann prinzipiell jeder Einblick nehmen. Voraussetzung für die Einsichtnahme ist eine Vollmacht bzw. Genehmigung des Verkäufers für den Grundstückskaufinteressenten. Der Blick in die Grundbucheintragungen lohnt sich für Sie auf jeden Fall.

Die drei elementaren Kapitel des Grundbuchs:

  • Grundstückseigentümer

  • Grundstückslasten

  • Grundpfandrechte

Zum Ersten erfahren Sie, wer Grundstückseigentümer ist. Unter- bzw. Durchgestrichenes in Rot markiert gelöschte Einträge. Zum Zweiten verschaffen Sie sich Aufschluss über auf dem Grundstück liegende Lasten und Beschränkungen. Dabei kann es sich etwa um Vorkaufsreche, Nutzungs- und Dauerwohnrechte, Zwangsversteigerungsvermerke, Nießbrauch, Reallasten Nacherben oder Grunddienstbarkeiten handeln. Zum Dritten sehen Sie, ob Grundpfandrechte wie Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden o. ä. bestehen. Lassen Sie sich ja nicht täuschen: Nur die ursprüngliche Last ist nachzulesen, das Geheimnis der realen Schulden eines Grundstückseigentümers lüftet die Lektüre leider nicht.

Mitunter hilft ein Blick ins Baulastenverzeichnis weiter. Darin fixiert die zuständige Bauaufsichtsbehörde öffentliche Verpflichtungen wie z. B. Grundstücksbelastungen.

Trotz aller Einschränkungen: Im Rechtsverkehr von Grundstücken ist das Grundbuch einfach unentbehrlich. Die Grundbuchblätter geben Ihnen die gewünschte Auskunft – unliebsame Überraschungen bleiben Ihnen weitgehend erspart.

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